MP

MORTGAGE PRESERVATION AUDIT LEGACY ADVISORY

Financial Legacy & Property Preservation Portal

Mula Audit Tunai
Perancangan Warisan & Pemeliharaan Pembiayaan Perumahan 2026

"Settling the loan is only the first step. Preserving the property is the real challenge."

Rumah lebih daripada sekadar batu dan simen. Ia adalah tempat berteduh, memori, dan titik permulaan legasi keluarga. Ketahui risiko 6 Kos Tersembunyi (Sinking Costs) yang boleh membekukan pemindahan hartanah anda jika tidak dipelihara dari awal.

Kira Kos Sinking Cost Hartanah Fahami Realiti Pasaran
"Ensure your family inherits the keys for their future, rather than the costs of your past."

Key Market Concerns

Realiti Pembiayaan & Hartanah Malaysia

2025 / 2026
70%
Underprotected Mortgages
Hartanah kekal terdedah kepada "Sinking Costs" walaupun sudah melanggan insurans asas bank.
RM 90B
Frozen Assets di Malaysia
Hartanah kerap tersangkut dan "membeku" akibat ketiadaan pelan pemeliharaan tunai.
85%
No Legacy Plan
Rakyat Malaysia mengakui kepentingannya tetapi kurang mengambil tindakan konkrit.
Sumber: Sun Life Malaysia Financial Legacy Survey & Maybank Estate Planning Report
1
Perfection Cost Kos pendaftaran pindah milik nama (MOT/Pindah Hakmilik) dan yuran guaman.
2
Digestion Cost Rizab tunai bulanan sementara menunggu tuntutan pampasan takaful diproses.
3
Residual Cost Tunggakan bil utiliti, cukai pintu/petak, selenggara dan faedah bank.
FAKTA & KESEDARAN AWAM

1. Realiti Pasaran & Isu Utama Perlindungan Bank

Mengapa insurans perumahan asas (MRTT) dari bank selalunya tidak mencukupi untuk melindungi keluarga anda.

Perbezaan Struktur MRTT vs MLTT

MRTT (Mortgage Reducing Term Takaful):

Kadar sumbangan lebih rendah tetapi nilai perlindungan berkurangan secara beransur-ansur mengikut nisbah baki pinjaman. Tidak meninggalkan tunai bersih untuk waris.

MLTT (Mortgage Leveling Term Takaful):

Jumlah perlindungan kekal sepanjang tempoh. Pampasan dibayar terus kepada penama/waris secara tunai cecair untuk melunaskan baki dan kos tersembunyi.

Hanya sebilangan kecil bank (seperti MBB & RHB) menawarkan opsyen MLTT secara terus.

Isu Protection Gap (Kes Viral Awam)

Tular perbincangan di media sosial mengenai syarat tersembunyi dalam *Letter Offer* pembiayaan bank. Ramai pembeli terperanjat apabila menyedari jurang tempoh perlindungan:

Social Awareness Feed CIMB / Bank Ex-Staff Sharing
"Pinjaman Bank: 30 Tahun
Tempoh Cover MRTT: 18 Tahun sahaja!"

Maksudnya: 12 tahun terakhir tiada sebarang perlindungan takaful bank!

Risiko: Jika berlaku kematian pada tahun ke-19, hutang dikira 0% terpelihara.

Garis Masa Pindah Milik & Faraid

Selesai bayaran pinjaman bank tidak bermakna rumah terus menjadi milik waris secara automatik. Proses pindah milik memerlukan penyeleksaian pelbagai undang-undang dan bahagian Faraid:

  • 1
    Pampasan lambat cair: Kelulusan tuntutan insurans mengambil masa 6 hingga 24 bulan.
  • 2
    Hak Ibu Bapa (Faraid): Ibu bapa mendapat 1/6 (atau 1/3) bahagian sah yang memerlukan tunai tebusan.
  • 3
    Tiada Tunai Cecair: Menyebabkan rumah terpaksa dijual lelong untuk pembahagian.
Perancangan Mortgage Preservation menyelamatkan rumah daripada dilelong.
AUDIT INTERAKTIF

2. Kalkulator 6 Sinking Costs (Perincian Kos)

Masukkan maklumat pembiayaan hartanah pelanggan untuk mengira secara automatik setiap kos tersembunyi mengikut formula PDF.

Input Utama Pembiayaan Hartanah Pelanggan

Kemaskini nilai di bawah untuk mengira 6 Sinking Costs secara automatik

Auto-Calculated
RM

Contoh standard: RM 500,000

RM

Contoh standard: RM 2,500 / bulan

RM

Jurang liputan MRTT vs pinjaman

Tempoh proses tuntutan pampasan

Sinking Cost 1

1. Protection Gap

Perbezaan antara baki pinjaman bank dan jumlah perlindungan MRTT yang berkurangan dari tahun ke tahun.

Anggaran Jurang Perlindungan:
RM 82,000
Sinking Cost 2

2. Residual Cost

Tunggakan utiliti, cukai pintu/petak, selenggara, inflasi kadar faedah bank (BR), MOT & *Discharge of Charge*.

Pengiraan (5% x Nilai Pasaran Rumah):
RM 25,000
Sinking Cost 3

3. Digestion Cost

Dana rizab bayaran bulanan bank untuk mengelak rumah dilelong sementara menunggu tuntutan MRTT dicairkan.

Pengiraan (12 Bulan x Ansuran):
RM 30,000
Sinking Cost 4

4. Distribution Cost (Faraid)

Dana cecair tunai tebusan bahagian Faraid waris (seperti hak ibu bapa 1/3) supaya rumah tidak perlu dijual.

Pengiraan (Minima 1/3 Nilai Rumah):
RM 167,000
Sinking Cost 5

5. Perfection Cost

Kos guaman, pentadbiran pusaka & komisen pentadbir (sehingga 5% di bawah S.43 Probate & Admin Act 1959).

Pengiraan (5% x Nilai Pasaran Rumah):
RM 25,000
Sinking Cost 6

6. Sustainability Cost (CI)

Gantian pendapatan bayaran bulanan rumah jika terkena Penyakit Kritikal melalui formula gantian 8 tahun (3+3+2).

Pengiraan (96 Bulan x Ansuran Bulanan):
RM 240,000
RINGKASAN AUDIT KESELURUHAN

3. Penyata Sebut Harga Preservation (Quotation)

Semak jumlah keseluruhan dana cecair yang diperlukan untuk melindungi legasi kediaman anda daripada lelongan atau pembekuan.

MP

MORTGAGE PRESERVATION AUDIT REPORT

MOFAS Group Legacy Advisory • Confidential Statement

Tarikh Penyata: --/--/----
No. Rujukan Audit: MPA-2026-8891
Status: Exposure Calculated
Nilai Pasaran Rumah: RM 500,000
Bayaran Bulanan Bank: RM 2,500
Rizab Digestion Claim: 12 Bulan
Sustainability Recovery: 96 Bulan (3+3+2)
Perkara / Sinking Cost Asas & Formula Pengiraan Anggaran Kos (RM)
1. Protection Gap Baki Pinjaman Tanpa Perlindungan Takaful RM 0
2. Residual Cost 5% Nilai Pasaran (Tunggakan Utiliti, Cukai, MOT) RM 0
3. Digestion Cost 12 Bulan Ansuran Standby Proses Takaful RM 0
4. Distribution Cost (Faraid) Minima 1/3 Nilai Pasaran Hartanah (Tebusan Hak Waris) RM 0
5. Perfection Cost 5% Anggaran Kos Pentadbiran Pusaka & Legal Transfer RM 0
JUMLAH KOS PERALIHAN WARISAN / PUSAKA (1 - 5) RM 0
6. Sustainability Cost (Penyakit Kritikal) 96 Bulan Ansuran Bulanan (Formula 3+3+2 Gantian Gaji) RM 0
JUMLAH KESELURUHAN DANA PRESERVATION

Keperluan Tunai Ideal Untuk Menjamin Hartanah Bebas Bebanan Debt / Faraid Issue

RM 0
Dokumen ini dijanakan secara rasmi oleh Sistem Audit Pemeliharaan Pembiayaan Perumahan. Untuk sebarang khidmat nasihat lanjut, sila hubungi Penasihat Kewangan & Warisan bertauliah anda.
ANALISIS TIMELINE LINE CHART

4. Visualisasi Trajektori Risiko Kewangan Mengikut Masa

Lihat bagaimana jurang kewangan (Protection Gap & Sinking Costs) membengkak seiring garis masa pembiayaan jika tiada persiapan awal.

Projeksi Trajektori Risiko

Garis Merah (Tanpa Pelan):

Beban tunai waris membengkak tinggi sebaik sahaja berlaku musibah disebabkan gabungan Protection Gap (selepas thn 18) + Sinking Costs (RM 0).

Garis Hijau (Preserved Legacy):

Risiko liabiliti rumah dikekalkan pada paras RM 0 sepanjang tempoh pembiayaan kerana diserap penuh oleh dana kecairan takaful.